איך לשלם פחות או בכלל מס רכישה ומס שבח?

מס רכישה ומס שבח שייכים לענף מיסוי נדל”ן. המחיר הסופי של כל דירה בענף מושפע בצורה כזו או אחרת מהיטל השבחה, מס שבח וגם מע”מ ומס רכישה. יחד עם זאת, לא כל האזרחים מבינים את משמעות המיסים או את ההרכב שלהם. התנהלות סביב מיסוי נדל”ן מחייבת התייעצות עם אנשי מקצוע ודורשת לא מעט ניסיון. רוכשי ומוכרי דירות מוצאים את עצמם מתמודדים עם סוג של שדה מוקשים, לכן כדאי להתחיל עם סקירה קצרה של המיסים המרכזיים. את המיסים חייבים לשלם רוכשי ומוכרי דירות בהתאם להוראות החוק והתקנות המפורסמות על ידי הגורמים הרלוונטיים.

הבדלים בין מס רכישה ומס שבח

מס רכישה מוטל באופן עקרוני על כל רוכש דירה למגורים. החוק מחייב את האזרחים לדווח למשרדי מיסוי מקרקעין על רכישת דירה בתוך 30, ולשלם את מס רכישה בתוך 14 יום מרגע קבלת השומה. מס הרכישה מתעדכן בהתאם למדד המחירים לצרכן מדי רבעון. במקרה של דירה יחידה שנועדה וראויה למגורים, ושבנייתה נסתיימה לחלוטין על ידי הקבלן, שיעורי מס רכישה על ידי יחיד תושב ישראל מדורגים בשלושה שלבים ובהתאם לשווי הדירה. מנגד, מי שרכש דירה נוספת לא ייהנה מההקלה של מדרגת המס הראשונה וייאלץ לשלם לפי שתי המדרגות הגבוהות יותר.
מס שבח נגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות. הוא נקרא גם “מס שבח מקרקעין” ובכך מקביל למיסי רווחי הון במס הכנסה. מס שבח משולם בגין ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה, בקיזוז הפרשי הצמדה על פי מדד המחירים לצרכן.

איך מקבלים פטור ממיסוי נדל”ן?

עורך דין המתמחה בנושא של מיסוי נדל”ן ומקרקעין יכול לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח או מס רכישה. למרות ההבדלים המשמעותיים בין שני סוג המיסים, הפטורים ניתנים עבור קהל יעד ספציפי ובכפוף לתנאים מסוימים. בהזמנת תוספות ושינויים ברכישת דירה חדשה לדוגמא רצוי לא לכלול זאת במסגרת ההסכם מול הקבלן. כך מקטינים את מחיר הדירה ובהתאם גם את מס הרכישה. את התוספות מומלץ לבצע באמצעות קבלן חיצוני ולחסוך עשרות אלפי שקלים. הקלה נוספת ניתנת בקבלת מתנה מקרוב משפחה ויש תשלום מס רכישה מופחת למי שרוכש דירה שנייה, אך מתחייב למכור את הראשונה תוך 24 חודשים.
בנוגע למס שבח, הזכאות לפטור רחבה יותר. היא כוללת פטור קלאסי במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, פטור למי שאין לו יותר מדירת מגורים אחת בו זמנית, פטור בשעת העברת מקרקעין בין בני זוג לאחר גירושין ופטור למי שמוכר שתי דירות כדי לרכוש דירה אחת גדולה. פטורים אחרים ממס שבח ניתנים למי שמוכר דירה שקיבל במתנה, למוכר דירת מגורים שנתקבלה בירושה ובעת חלוקת נכסי ירושה בין היורשים.