צור קשר

פרישה

מס שבח

ביטוח לאומי

מס הכנסה

מי אנחנו

דף הבית

טיפים להחזר מס

החזר מס

 

אם אחד או יותר מהסעיפים הנ"ל חלים  עליך קיים סיכוי טוב שמגיע לך החזר מס:


החזרי מס הכנסה
עבודה רק בחלק משנת המס (למשל עקב אבטלה)
החלפת מעבידים במהלך השנה.
עבודה אצל 2 מעסיקים ויותר במהלך אותה שנת מס.
בעיה רפואית של העובד או בת הזוג או ילדיהם.
עולים חדשים עד 3 שנים מיום שעלו לארץ.
שינויים במצב משפחתי במהלך השנה(לידת ילד,גירושין וכו') .
חיילים משוחררים במשך שלוש שנים מיום שחרורם.
הפקדות לקופות גמל/קרן פנסיה באופן עצמאי.
אם קיבלת מענק פרישה יתכן כי  מגיע לך החזר בגין שנת הפרישה ועד 6 שנים אחריה.
קיבלת פנסיה חודשית ממספר מקורות
.
ברשותך  ניירות ערך סחירים במספר בנקים/חברות השקעות.


אם אחד או יותר מהסעיפים הנ"ל חלים  עליך קיים סיכוי טוב שמגיע לך החזר מס:


החזרי מס שבח
מכירת דירת מגורים או מגרש ללא הגשת דוח שנתי למס הכנסה
מכירת דירת מגורים/מגרש ללא תביעת הוצאות מימון .
דירת מגורים או מגרש ללא פריסה מס עד 4 שנים לאחור.


אם אחד או יותר מהסעיפים הנ"ל חלים  עליך קיים סיכוי טוב שמגיע לך החזר מס:

 

החזרי דמי ביטוח לאומי
אישה נשואה בעלת "עוסק פטור"
אישה נשואה המקבלת פנסיה
אם עבדת במקביל במספר מקומות עבודה כשכיר והכנסתך החודשית מהמעסיק העיקרי לא עברה את סך 4500 ש"ח ברוטו או לחלופין הכנסתך החודשית ברוטו מכל המקורות עברה את סך 35000 ש"ח בחודש
הכנסה פאסיבית (השכרת נכס ,שכר דירקטורים , זכות מונית וכו')הנמוכה מהכנסה כשכיר או עצמאי
הכנסה מ 3 מקורות בו זמנית : מעסק עצמאי משכר עבודה ומהכנסה פאסיבית.


 

 

חינם - בדיקה און ליין

שילמת הרבה למס הכנסה ? מכרת דירה או מגרש ושילמת אלפי שקלים מס שבח ? ניכו לך יותר מידי דמי

ביטוח לאומי? תן למומחים של צוות Max-Tax למצות את  כל הזכויות המגיעות לך. הבדיקה ללא תשלום ובדיסקרטיות מוחלטת. עמלה משתלמת רק על בסיס הצלחה.

 

את השאר נעשה נעשה כבר אנחנו עבורך.

חוות דעת מומחה

מי שמבקש לנקוט בהליך משפטי או להתגונן מפניו חייב פעמים רבות להצטייד בחוות דעת של

מומחה לצורך הוכחת טענותיו.
חוות דעת דיני עבודה
פוטרת ? פגעו בזכויותיך? אתה זקוק לייעוץ מקדמי,חוות דעת לבית המשפט ?המומחים של Max-Tax  יתנו לך מענה מקצועי ומהימן ,יחשבו את הסכומים המגיעים לך , ויעריכו את סיכוייך בתביעה בבית המשפט .חוות הדעת/יעוץ ניתנת בעניין- פיצויי פיטורים, התפטרות, זכויות עובדים, הרעת תנאים, חוזה עבודה אישי, נשים בהריון, הכרה ביחסי עובד מעביד, הלנת שכר, הפליה בעבודה, ועוד.
חוות דעת כלכלית
נדרשת עדות בעלת היבט כלכלי בבית משפט? זקוק לחוות דעת בעניין חישוב חוב הכולל חישובי ריבית והצמדה ? זקוק לחישוב מורכב כולל ריבית פריים, ריבית פיגורים, ריבית חשב כללי, מדדי תשומות
הבנייה ? רואי חשבון של
 Max-tax הינם בעלי ניסיון מקצועי בעניין וישיגו עבורך הלקוח את התוצאות הטובות ביותר.

לפרטים נוספים לחץ כאן

תכנון מס לפני פרישה

עזבת את מקום העבודה ? פוטרת? למשוך את כספי התגמולים ? לפרוס את הפיצויים קדימה או

אחורה לכמה שנים ? לבקש רצף קצבה ? לבקש רצף פיצויים ? לבחור בין הקטנת הזיכוי ממס בפנסיה חודשית לבין הקטנת תקרת הפטור לפיצויים?
חשוב שתדע כי כל החלטה פזיזה שתקבל על דעת עצמך בנושאי מיסוי הינה בלתי הפיכה ועלולה לעלות לך כסף רב !
המומחים של Max-Tax  יעשו לך סדר בבלגן יבצעו את תכנון המס המיטבי עבורך ויחסכו לך עד עשרות אלפי שקלים.

לפרטים נוספים לחץ כאן

 
 

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 16/2003
הנדון: התרת הוצאות ריבית ריאלית בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין

כללי
בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג
-1963 (להלן: "החוק") הוסף סעיף 39א' לחוק המהווה הוראה קבועה שתחילתה ב-7.11.01. בסעיף 39א' לחוק נקבע כי במכירת זכות במקרקעין, שנרכשה לאחר 7.11.01, יותרו בניכוי תשלומי ריבית ריאלית בחישוב השבח, בתנאים ובאופן כפי שנקבעו בסעיף ובתקנות.
 

עובר לתיקון 50,עמדת שלטונות מיסוי מקרקעין היתה כי אין להתיר בחישוב השבח, הוצאות ריבית ריאלית שהוצאו לרכישת זכות במקרקעין ו/או להשבחת המקרקעין. פרשנות זו נתמכה בחוק ובפסיקה אשר קבעה כי סעיף 39 לחוק מהווה רשימה קבועה וסגורה של הוצאות.

לאחרונה, ביום 17.3.03, ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין ע"א 4271/00, מ. ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח באר שבע,אשר שינה את ההלכה וקבע כי הוצאות ריבית ריאלית אשר הוצאו בשל הלוואה שנלקחה לרכישת או השבחת נכס מקרקעין יותרו בניכוי בחישוב השבח גם לגבי נכסים שיום רכישתם לפני 7.11.01.

לפיכך, הוראות סעיף 39א' לחוק יתוקנו (בשלב של תזכיר חוק) כך שלא תחול מגבלה לעניין יום רכישת נכס המקרקעין הנמכר.

יודגש, כי הוצאות ריבית ריאלית במכירת נכס מקרקעין אשר הוצאו בשל הלוואה שנלקחה לרכישת הנכס או השבחתו יותרו בניכוי מכוח הוראות סעיף 39א' לחוק ולא מכוח הוראות סעיף 39 לחוק, שכן סעיף 39א' לחוק מהווה דין ספציפי לעניין זה.

הואיל ופסק הדין בעניין מ. ל. השקעות, המתיר בניכוי הוצאות ריבית ריאלית גם על נכסים שנרכשו לפני 7.11.01, והואיל ומדובר בהלכה חדשה החלה מכאן ולהבא, דהיינו, מיום מתן פסק הדין, יותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית, בהתקיים התנאים שיפורטו להלן בהוראת הביצוע ורק בכל אחת מהקטגוריות הבאות:

1. נישום המוכר זכות במקרקעין שנרכשה לאחר יום 7.11.01 וללא קשר ליום המכירה), אשר יוכיח כי ההלוואה נלקחה לרכישתו או השבחתו של הנכס הנמכר.

2. נישום המוכר זכות במקרקעין לאחר יום 17.3.03 (ללא קשר ליום הרכישה), אשר יוכיח כי ההלוואה נלקחה לרכישתו או השבחתו של אותו נכס.

3.  נישום אשר מכר זכות במקרקעין לפני 17.3.03, אולם ההליך השומתי טרם הסתיים לגבי שומת המכירה (טרם נעשתה שומה סופית) או שאם נעשתה שומה סופית הוגשו עליה השגה, ערר או ערעור והליכים אלה טרם הסתיימו.

יודגש, כי שומות סופיות בהן לא הותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית ועניינן מכירה של זכות במקרקעין שיום רכישתה לפני 7.11.01 או שיום מכירתה לפני 17.3.03 - לא ניתן לתקנן הואיל ופסק דין מ. ל. השקעות מהווה הלכה חדשה ולא טעות כמשמעותה בסעיף 85 לחוק.

הוראות החוק

א.   כללי

סעיף 39א' לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין (ולא זכות באיגוד מקרקעין) בהתקיים התנאים שלהלן:

1. הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;

2. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;

3. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;

4. ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19(4) לחוק;

5.  לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

התנאים לעיל הינם מצטברים, פרט למקרה שבו נלקחת הלוואה המיועדת לפירעון הלוואה אחרת שהתקיימו בה כל התנאים לעיל (להלן: "הלוואה חלופית"), שאז אין צורך בהתקיימות תנאים 2 ו-3 בהלוואה החלופית.

בסעיף 39א' לחוק הוקנתה לשר האוצר סמכות לקבוע בחקיקת משנה תנאים נוספים שעיקרם דרכי הוכחת ההוצאה. עד לסיום הליכי חקיקת המשנה ופרסום התקנות, יש לפעול כמפורט בהוראת ביצוע תוך הפעלת שיקול דעת לעניין דרכי ההוכחה.

עם כניסת התקנות לתוקף יכול שיחול בהן שינוי מהוראת ביצוע זו ובמידת הצורך תפורסם תוספת להוראה זו בעתיד.

ב.  תנאים - פירוט והרחבה

1.  ריבית ריאלית

סעיף 39א' לחוק מתיר בניכוי הוצאות ריבית ריאלית בלבד.

ריבית ריאלית הינה כל סכום המוחזר בשל ההלוואה, ושיש בו משום תוספת לקרן, למעט כל סכום המתווסף לקרן עקב הצמדה למדד המחירים לצרכן, דמי טיפול ועמלה, ריבית פיגורים, ביטוח חיים, ביטוח הנכס, הוצאות שמאי, תשלומים בגין פתיחת תיק וכו'.

תשלומי ריבית בפועל:

רק הוצאות הריבית הריאלית ששולמו יותרו בניכוי ולפיכך יש לדרוש אישורים שנתיים המעידים על התשלום בפועל. כמו כן, על פי האישור השנתי יש לנטרל סכומים שאינם מהווים ריבית כמפורט לעיל.

שיעור הריבית שיותר בניכוי:

שיעור הריבית המקסימלי שיותר בניכוי ייקבע בהתאם לשיעור הריבית הקבוע בצו הריבית (קביעת שיעור הריבית המקסימלי), התש"ל-1970. שיעור הריבית הינו 13%.

גובה ההלוואה:

יותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית רק בגין הלוואה שנלקחה לרכישת הנכס או לשם השבחתו וזאת עד לגובה שווי הרכישה או ההשבחה בלבד.

2.  מועד לקיחת ההלוואה - "בסמוך"

כאמור לעיל, ריבית ריאלית שתותר בניכוי היא ריבית ריאלית ששילם המוכר על הלוואה שנלקחה בסמוך לרכישה או להשבחה.

לשם כך, יש לבחון מהם מועדי התשלום הנקובים בהסכם המכר. הלוואה שתילקח בתקופה שבין יום הרכישה ועד מועד קבלת החזקה בנכס בפועל או מועד התשלום האחרון על חשבון התמורה, לפי המוקדם, תענה על הגדרת "בסמוך".

3.  סוגי ההלוואות

1  הוצאות ריבית ריאלית לא יותרו בניכוי אם ההלוואה התקבלה מ"קרוב", כהגדרתו בסעיף 19(4) לחוק.

2. בדיקת הלוואות תעשה כדלקמן, כאשר יושם דגש לגבי הלוואות הנלקחות ממוסד חוץ בנקאי, לגביהן הבדיקה תעשה ביתר הקפדה:

1. חוזה ההלוואה בין המלווה ללווה נעשה בכתב.

2. חוזה ההלוואה כולל גילוי מלא של הפרטים האלה:

1. שמות המלווה והלווה, ומענם המלא.

2.  סכום ההלוואה.

3.  סכום שקיבל הלווה בפועל ומועד קבלתו.

4.  שיעור הריבית, המביא בחשבון גם ריבית דריבית, בהתאם למועדי פירעון ההלוואה.

5.  בהלוואה בריבית משתנה - מרכיבי הריבית המשתנה, העקרונות לשינוי שיעור הריבית, מועד השינוי או האירועים שבעקבותיהם ישונו השיעורים.

6. בהלוואה צמודה למדד או לבסיס אחר -

א. סוג ההצמדה ושיעורה, ובסיס ההצמדה ומועדו.

ב. הרכיבים שעליהם חלה ההצמדה.

7. שיעור העלות הממשית של האשראי.

8. תקופת ההלוואה, סכומי התשלומים לפירעון ומועדם, ופירוט סכום ההלוואה והריבית בכל תשלום לפי הידוע בעת חתימת חוזה ההלוואה.

9.  פירוט כל סכום שנדרש הלווה לשלם בקשר להסכם ההלוואה, מעבר לסכום שקבל מהמלווה.

3.  לא יותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית בשל תשלומים שחלה לגביהם חובת ניכוי מס במקור והמשלם לא ניכה או לא העביר תשלומים אלה לפקיד השומה, כאמור. לשם כך על המשלם להמציא אישור על ניכוי במקור.

כאשר ההלוואה נלקחה ממוסד בנקאי בישראל, אין לדרוש אישור זה.

4.  הריבית הריאלית אינה מותרת בניכוי לפי הפקודה

סעיף 39א' לחוק קובע, כי הוצאות ריבית ריאלית יותרו בניכוי רק אם לא הותרו בניכוי על פי פקודת מס הכנסה. על-פי הפסיקה, במידה וההוצאות המנויות בסעיף 39 לחוק ניתנות לניכוי על פי הפקודה ולא נדרשו על ידי הנישום - הן אינן מותרות בניכוי על פי חוק מיסוי מקרקעין (ראה לענין זה: עמ"ש 25/90, מגזימוף אליהו ויהושע נ' מנהל מס שבח ירושלים, מיסים ה/3 עמ' ה-125).

על פי עקרון זה הוצאות ריבית ריאלית שנישום היה זכאי לדרוש לפי סעיף 17 לפקודת מס הכנסה ולא דרש, לא יותרו בניכוי.

הוראות לפעולה:

להלן יפורטו סוגי נכסי מקרקעין ורמת הטיפול הנדרשת בכל אחד מהם בהתאם לאפשרות שהוצאות הריבית הריאלית ניתנות לניכוי על-פי הפקודה:

1. נכסי מקרקעין שייעודם ושימושם במישור הפרטי

דירת מגורים הינה נכס המקרקעין שיעודו ושימושו במישור הפרטי הוא השכיח ביותר. ניתן לזהות מספר שימושים אפשריים בדירת מגורים:

1.דירת מגורים המשמשת את בעליה למגורים או שהיא פנויה ולא נעשה בה שימוש כלשהו - הוצאות הריבית אינן ניתנות לניכוי על פי הפקודה ולפיכך יותרו בניכוי כנגד השבח.

2.דירת מגורים המניבה הכנסת שכירות, שלגביה יתכן וחל הפטור לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירות מגורים) (הוראת שעה), התש"ן-1990 וזאת עד גובה תקרת הפטור או שיעור מס נמוך של 10% כקבוע בסעיף 122 לפקודה - בנסיבות האמורות יש לראות את הוצאות הריבית השוטפות ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן לא יותרו בניכוי כנגד השבח.

3.דירת מגורים המשמשת בשימוש מעורב, בחלקה למגורי בעליה ובחלקה משמשת ביצור הכנסה - במקרה זה הריבית ניתנת לניכוי על פי הפקודה באופן יחסי, לחלקי הנכס המשמש בייצור הכנסה ולפיכך, חלק מהוצאות הריבית המיוחסות לחלק שלא שימש ביצור הכנסה יותרו בניכוי כנגד השבח.

לאור האמור לעיל, כאשר נדרשות בניכוי הוצאות ריבית ריאלית על דירת מגורים יש לבצע, בין היתר, את הבדיקות הבאות על מנת לוודא שההוצאה לא הותרה ואינה מותרת בניכוי על פי הפקודה:

- בדיקה בשאילתא 905: האם מדובר בדירת מגורים יחידה של המוכר מיום רכישתה ועד יום המכירה. במידה וכן סביר להניח שמדובר בדירת מגורים המשמשת למגורים ולכן יותרו הוצאות הריבית הריאלית כנגד השבח, ובלבד שיוכחו כל יתר התנאים.

-   במידה ולא מדובר בדירת מגורים יחידה, יש לבדוק האם לנישום יש או היה תיק במס הכנסה. במידה ולנישום יש תיק במס הכנסה אין להתיר את הוצאות המימון אלא אם יוכיח הנישום כי לא דרש הוצאות ריבית ריאלית בגין הנכס ולא היה זכאי לדרוש, בין היתר, על פי אלה:

- אישור רואה חשבון כי בגין דירת המגורים לא נדרשו הוצאות מימון או לחילופין בדיקה מדגמית של דוח כספי.

- בדיקה האם נדרשו הוצאות השבחה בגין דירת המגורים, דבר המעיד על סממן מסחרי שאז סביר להניח שנדרשו אף הוצאות ריבית ריאלית.

-  בדיקת טופס י"א על מנת לבחון האם דירת המגורים נרשמה בספרי העסק.

בכל מקרה יוזכר, כי אם לא דרש הנישום את הוצאות הריבית הריאלית השוטפות ודירת המגורים שימשה ביצור הכנסה או שימשה בשימוש מעורב (כאמור בסעיפים 3-2 לעיל, לא יותרו הוצאות הריבית הריאלית כנגד השבח, מאחר והנישום יכול היה לדרוש הוצאות אלה בשוטף.

במידה והנישום אינו מופיע כלל בקובץ האב של מס הכנסה יש לבדוק מה נעשה בדירת המגורים הנמכרת - האם הושכרה? למה שימשה? ואת מי? לצורך כך, יש לבדוק את חשבונות החשמל, ארנונה, מים, וכיוצא באלה. במידה ומתברר מהבדיקה האמורה כי הדירה שימשה למגורים יש לפעול על פי ההנחיות לעיל.

האמור לעיל חל גם לגבי נכסים פרטיים אחרים שאינם מניבים הכנסה החייבת במס כגון קרקע להשקעה.

2. נכסים המשמשים בעסק

לגבי נכסים המשמשים בייצור הכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה או לפי סעיף 2(6) לפקודה, יש להבחין בין שתי תקופות כדלהלן:

1.  תקופה בה הנכס טרם החל בייצור הכנסה - הריבית ששולמה עד למועד בו החל הנכס בייצור הכנסה מהוונת לנכס, על פי כללי חשבונאות מקובלים.

על פי הפקודה, הוצאות הריבית האמורות אינן מותרת בניכוי בשוטף, אלא יותרו לשיעורין ממועד הפעלת הנכס וזאת במסגרת ניכוי הפחת בדו"ח השנתי.

לפיכך, במקרה זה, יש להתיר בניכוי את הוצאות הריבית הריאלית ששולמו עד להפעלת הנכס, ומנגד יש להקטין את שווי הרכישה בגובה הפחת שהותר בניכוי על פי הפקודה לרבות הפחת שהותר בניכוי על חלק הריבית שהוונה לעלות הנכס כאמור.

(נתוני הפחת ילקחו מטופס י"א. ללא המצאת הטופס אין להתיר כל ניכוי של הוצאות ריבית).

2.תקופה בה הנכס משמש ביצור הכנסה - הריבית ששולמה לאחר שהנכס החל לשמש ביצור הכנסה, חזקה שהיא הותרה בניכוי על פי סעיף 17 לפקודה ולכן לא תותר בניכוי בחישוב השבח. חזקה זו ניתנת לסתירה רק אם יוכיח הנישום, להנחת דעתו של המנהל, שלא ניתן היה לנכות את הוצאת הריבית מאחר והנכס לא שימש ביצור הכנסה.

אמצעי הוכחה אפשריים - חשבונות המים, חשמל, ארנונה, אישור רו"ח של החברה, בדיקת דוחות כספיים וכיוצא באלה.

3.נישומים שחל עליהם חוק התאומים - במכירת נכס על ידי נישום עליו חלות הוראות פרק ב' לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985 (להלן: "חוק התיאומים"), יותרו הוצאות הריבית הריאלית אשר לא ניתן היה לתבען מכוח פקודת מס הכנסה (סעיף 17) ואשר לא הותרו בחלקן בשל הוראות סעיף 11 לחוק התיאומים. לעניין זה יש לדרוש אישור רואה חשבון המאשר והקובע את סכומי הריבית אשר הותרו מכוח הוראות אותו סעיף.

במכירת נכס על ידי נישום עליו חלות הוראות פרק ג' לחוק התיאומים, יותרו הוצאות ריבית ריאלית אשר הוונו לנכס בטרם החל בייצור הכנסה, אשר לא ניתן היה לתבען מכוח הוראות סעיף 17 לפקודה וסעיף 17 לחוק התיאומים.

4.  רשום הנכס בספרי חשבונות או רישום משכנתא/משכון/הערת אזהרה

כאמור בסעיף 5 בחלק הכללי להוראה זו, לצורך התרת הוצאות הריבית הריאלית, על הזכות במקרקעין לקיים אחד מאלה:

א.   הזכות במקרקעין רשומה בספרי חשבונות המנוהלים בהנהלת חשבונות כפולה ובלבד שחובה כזו מוטלת על פי חוק על המוכר.

ב.  על הזכות במקרקעין נרשמה משכנתא/משכון או התחייבות לרישום משכון או הערת אזהרה, ובלבד שהרישום הראשון מבין אלה שפורטו לעיל, נעשה בסמוך לרכישה.

להוכחת אחד מהתנאים לעיל על המוכר להמציא את אחד המסמכים הבאים:

1. נסח מרשם המקרקעין שבו רשומה משכנתא לטובת המלווה.

2. העתק מהתחייבות המוכר לרישום משכנתא או לרישום הערת אזהרה לטובת המלווה.

3.  הסכמת מנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת לרישום משכנתא.

4. אישור רואה חשבון כי הנכס רשום בספרי חשבונות המנוהלים בהנהלת חשבונות כפולה.

5.  הלוואה חלופית  וגרירת הלוואה

לעיתים קיימת כדאיות כלכלית ללווה להחלפת הלוואה בגין אותו נכס או לגרירת הלוואה לנכס חדש וזאת בשל השוני בתנאי ההלוואה שנותן הבנק בנקודות זמן שונות.

לפי סעיף 39א(א)(2)(ב) לחוק יותרו בניכוי הוצאות ריבית ריאלית בשל הלוואה שנלקחה לפירעון יתרת ההלוואה שהתקיימו בה כל התנאים שפורטו בחלק הכללי לעיל. יש להבחין בין שני מצבים כדלקמן:

1.  החלפת הלוואה - כאשר הוחלפה הלוואה, יותרו בניכוי תשלומי הריבית הריאלית על אף שלא מתקיים התנאי של לקיחת הלוואה "בסמוך" לרכישה או להשבחה.

2.  גרירת הלוואה - הלוואה מקורית נגררת לצורך רכישת נכס אחר. במצב כאמור הוצאות הריבית הריאלית שיותרו בניכוי הינן אלה שנצברו מיום הרכישה של הנכס החדש ואילך. לפיכך, הוצאות הריבית הריאלית שיותרו בניכוי יהיו רק אלה שנדרשות על הלוואה בגובה יתרת ההלוואה המקורית או בגובה שווי הנכס החדש, לפי הנמוך שביניהם, והכל החל ממועד הרכישה של הנכס החדש.

לשם בדיקה כי מדובר בהחלפת הלוואה, על הנישום להמציא בין היתר, את המסמכים הבאים:

1.  אישור מהמוסד המלווה כי ההלוואה המקורית נפרעה.

2.  אישור כי ההלוואה החלופית הינה בגובה יתרת ההלוואה המקורית.

3.  את כל המסמכים הנדרשים מההלוואה הראשונה כפי שפורטו לעיל ובתנאי שאלו לא מצויים בידי המנהל.

ג.   מידוד הוצאות הריבית הריאלית

בהגדרת יתרת שווי רכישה שבסעיף 47 לחוק, הוספה פסקה (2א), שלפיה, בקביעת השבח הריאלי והאינפלציוני, יתואמו הוצאות הריבית הריאלית מיום התשלום עד ליום המכירה.

מאחר ומדובר בהלוואות ארוכות טווח, המוחזרות בתשלומים עיתיים רבים, נקבע כי כל תשלומי הריבית, ששולמו בשנת מס מסויימת, יתואמו לפי מדד חודש יוני של אותה שנת מס שבה שולמו (מדד שפורסם ב-15/7 של אותה שנה), עד מדד יום המכירה.

ד. "המסלול הירוק"

מאחר והוצאות הריבית הריאלית משולמות באופן שוטף במשך תקופה ארוכה טרם תביעתם בניכוי כנגד השבח, קיים החשש שיהיה קושי להוכיח את התנאים המקדמיים שפורטו לעיל. לפיכך, על מנת להקל בחובת ההוכחה המוטלת על המוכר בעת המכירה, הוחלט כי במידה ובעת רכישת הנכס ימציא הרוכש את המסמכים שיפורטו להלן ויקבל אישור על נכונותם, יהא בכך כדי להוות חזקה לכאורה כי התנאים המקדמיים הקבועים בסעיף 39א' לחוק ופורטו לעיל, נבדקו ואושרו על ידי המשרד האזורי.

להלן רשימת המסמכים הנדרשים:

1. הסכם רכישת הזכות במקרקעין או חוזה הקבלנות לביצוע ההשבחה.

2. הסכם ההלוואה בין הרוכש (הלווה) לבין המלווה. על ההסכם להכיל את כל הפרטים שפורטו לעיל.

3. לוח סילוקין מאושר על ידי הגוף המלווה והמהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההלוואה.

4. צילום ההמחאה שנתנה מאת המוסד המלווה. ההמחאה צריך שתהיה לפקודת זה שנרכשה ממנו הזכות במקרקעין.

5. מסמכי השיעבוד או המשכון או רישום הערת אזהרה, או לחילופין רישום הזכות במקרקעין בספרי חשבונות המנוהלים בשיטת הנהלת החשבונות הכפולה.

המסמכים לעיל יומצאו במצורף למש"ח ולטופס.... במועד המצאת המסמכים, תבדק הצהרת הרוכש והמסמכים שצורפו לה לפי הכללים שפורטו בהוראת ביצוע זו.

בשלב זה גם ייפתח כרטיס לניהול ההלוואה שנלקחה על ידי הרוכש.

לאחר כל הבדיקות לעיל, ישלח לרוכש אישור לפיו תותר לו בניכוי ריבית ריאלית בשיעור שפורט בפרק ב' לעיל (להלן - "אישור בדבר ניכוי ריבית ריאלית"). באותו אישור יובהר, כי במידה ותלקח על ידו הלוואה חלופית, עליו לדווח בשנית על ההלוואה החלופית ולצרף את המסמכים שפורטו בסעיף 6 לפרק ב' לעיל.

כמו כן, יובהר באישור כי על הרוכש מוטלת החובה לדווח על פרעון ההלוואה (אף טרם מכירת הזכות במקרקעין), בצירוף אישור הבנק על הפרעון.

בעת מכירת הזכות במקרקעין ולאחר שהנישום המציא את האישור בדבר ניכוי ריבית ריאלית, יש לבחון כי הוצאות הריבית הריאלית הנתבעות הינן בשל תשלומים ששולמו בפועל והתואמים את חוזה ההלוואה כפי שהוצג במועד הרכישה.

במידה והנישום לא ידווח בהתאם לאמור לעיל, תוטל עליו חובת ההוכחה כולה בעת המכירה.

ה.מקרים מיוחדים

1. רכישת דירה ולקיחת משכנתא והעברת הזכות במקרקעין בפטור ממס במכר ללא תמורה, תוך המשך תשלום ההלוואה על ידי המוכר. במקרה כאמור, לא יותרו הוצאות הריבית הריאלית בחישוב השבח במכירה על ידי מקבל המתנה. במידה והמשך תשלום המשכנתא היא על מקבל המתנה אין מדובר במתנה.

2. ירושה - לא יותרו הוצאות הריבית הריאלית שהוצאו ע"י המוריש במכירת הנכס ע"י היורש.

 

 מי אנחנו | החזר מס | החזר ביטוח לאומי | החזר מס שבח | תכנון לפני פרישה | טיפים | רואה חשבון

 

       פיצויים | חוות דעת מומחה | פרסומים מקצועיים | לינקים | תנאי שימוש | סיפורי הצלחה | מפת האתר  

free tracking

2007

 ©

כל הזכויות שמורות לMax Tax -